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疫情前后房地產的變化

所屬分類:行業新聞 發布時間:2021-01-24 瀏覽次數:219
一、外部環境 1、貨幣環境。低利率的環境預計會持續幾年,未來三年不會輕易提政策性的利率提升或加息的內容。這也是房地產金融領域較大的變化。這和過去幾年面臨的金融環境調整是有差異的。 2、投資邏輯。投資市場的資金流動邏輯更加清晰和單一。從后續資金的流向看,首先會流入到樓市,其次為股市、貴金屬和大宗商品。在此次全球疫情事件中

一、外部環境

 

1、貨幣環境。低利率的環境預計會持續幾年,未來三年不會輕易提政策性的利率提升或加息的內容。這也是房地產金融領域較大的變化。這和過去幾年面臨的金融環境調整是有差異的。

 

2、投資邏輯。投資市場的資金流動邏輯更加清晰和單一。從后續資金的流向看,首先會流入到樓市,其次為股市、貴金屬和大宗商品。在此次全球疫情事件中表現得最為明顯。 

 

二、居住觀念

 

1、住房心理。不安全感、不踏實感確實是有的,也明顯是增多了。在這種情況下,擁有一套自己的房子是最直接的想法。尤其是對于上海限購類似的大環境而言,單身女孩子更想去投資一套,無論是酒店式公寓還是外地不限購的小戶型。

2、租賃心理。大家對租賃市場的排斥心理明顯是加大了。因為疫情期間出現了租客被房東趕走的事件,包括北京天通苑出現了拒絕租客入小區的新聞,其實都挫傷了大家對租房的熱情。再加上蛋殼今年上市就暴雷了,以及部分長租公寓企業隨意和房東毀約,所以大家對租賃市場確實是有“呵呵”情緒了。

3、理財心理。對于房地產保值的認可程度確實是在提高了,尤其是股票價格波動大、固定收益的回報低、收入預期不穩定的情況下,確實出現“有機會寧可買房”的投資心理。

4、置業方式。購房者過去可能還會強調“梯度消費”的概念,先買一套再逐漸改善。而現在部分購房者至少是希望一步到位了。

三、產品功能

 

1、健康需求。疫情本身和健康、衛生等有關,購房者對于住房的健康需求和考量確實在提升,尤其是會強調綠色住宅等內容,對于空氣流通等方面的要求會提高。同時包括樓間距、綠地率、公共部位消毒、垃圾分類、園林湖景等的要求也會增加。

 

2、住房品質。從小區的體量來看,更加會偏好中型小區,此類小區彌補了過小小區和特大小區的相關問題。而從住宅產品來看,包括純低密產品、洋房、大住宅、大戶型、二套房等需求明顯是上升了。比如說,對于重慶等市場來說,近期賣的新房很少有兩室的了,基本上都是三室兩衛的配置。 

 

3、戶型考慮。購房者會更看好戶型好的房子,空間布局合理、可以高效利用的戶型會更加受寵。這也和居家隔離后房子使用頻率增大是有關的。主要包括陽臺、廚房、衛生間、寵物空間等。

第一、有個陽光更好的大陽臺,可能是很多女孩子所喜歡的。尤其是在隔離以后,陽臺的陽光更誘人。包括落地窗也有類似的概念。

第二、廚房的使用明顯在增加,進而帶動了烘焙等業務,包括通過抖音視頻來學做菜等。

第三、多一個衛生間,對于在家隔離的人而言,可能用處不那么明顯,但心理的預期要好過很多,也方便很多。

第四、寵物空間可能也是后續的一個機會。如果外部交流少了,那么陪伴寵物的時間自然也增多了。

第五、新風系統和中央空調的需求明顯會強化。

第六、其他配套功能房。包括家庭健身、家庭影院、家庭教育等需求是在上升的。在家通過 keep進行鍛煉的人會增多;影視公司也在創新家庭影院服務的功能;網絡教學和網絡直播等需求確實在上升。不過這可能也看各個家庭的實際需求和經濟承受能力。

 

4、地段考慮。在居家辦公的情況下,郊區住房的性價比更高了,因為出勤的頻率減少了。但是這種例子似乎在美國報道比較多,而今年報道中國購房者去郊區買房的似乎還是不多。很多購房者改善型的購房,也還是在追求好的學區,這一點和過去倒差異不大,或者說反而強化了。

 

5、房后需求。對房后或后房消費的需求激發了,包括家裝、倉儲等需求會明顯釋放。

 

四、租賃市場

 

1、租賃心理。就租客的心理來說,未來有機會還是要買房,這種觀念反而會強化。疫情可能影響了部分年輕人的婚嫁和生育3的時間,即推遲了。所以到了未來兩年,隨著婚嫁和生育的高峰期到來,放棄租房努力購房的心態會不斷強化。

 

2、租賃需求。需求已經受沖擊了,比如說近期類似深圳也存在部分房源難以出租的情況,和就業難、離開大城市等都有關。對于還在租房的人來說,估計還是希望租賃給予更多的保障。至少租房者不希望有太多的波動和不確定性。

 

五、物業社區

 

1、行業要求。市場上對物業管理行業的關注度明顯是加大了,要求也更高了。第一、資本市場更加重視物業管理行業,尤其是包括社區團購等領域的創新。第二、政府層面給予了更大的支持,相關文件發布確實更加頻繁了,涉及到對行業和企業的重視。第三、從物業增值角度看,業主普遍認為物業管理好的小區會升值,罷免物業公司的心態也更強勢了。尤其今年物業股上市比較多,業主也會關注這些上市的企業。

 

2、服務配套。很多人過去買房,其實對物業的要求不那么高的,更主要看中硬件等內容。但是疫情過后,購房者普遍都認為,一個好的物業,真的可以給項目提升帶來很多附加值,后續二手房容易漲價。而且隨著物業公司上市以后,即便是品牌的物業公司,如果服務不到位,可能也會面臨業主的“刁難”。而包括小區出入口自動測溫等,也是一個可以探索的領域。

 

3、服務需求。對于小區配套服務和管理要求更高了,包括45垃圾收集、各種物品的及時配送。業主都希望讓人不出家門也能享受平時出去的待遇。另外還包括出入管理的智能化。而對于新的配套需求也在增強,尤其是和小孩子有關的,包括樹屋、閱讀空間、寵物樂園、健身跑道、養老親子空間等。

 

六、商業地產

 

1、底層商業。底層商業明顯是在加速升級的,對家居生活的品質追求和選擇有了明顯的提升,包括便利店、超市和生鮮購物等。

 

2、公眾聚餐。該領域后續肯定會有各類新的管理,因為涉及到人員聚集的概念。第一、公勺公筷的制度確實會推進,不過有商家反映成本還是比較高的。第二、部分餐館通風很差,密閉環境下,加大了流行疾病傳播風險,這是后續會重點關注的內容。

 

3、物流倉儲。對于網購等依賴度會增強,物流倉儲用地出讓和規劃等節奏會加快。

 

4、行情趨勢。很多人對于商鋪的經營信任度已經減少了,認為該行業后續或更為糟糕,主要是今年很多做零售的確實虧了很多。

 

七、辦公物業

 

1、居家辦公。第一、小會議性質的辦公確實已經和互聯網掛鉤了,最明顯的就是“騰訊會議”,確實方便了很多人的使用。第二、大型論壇型的會議似乎依然認為“居家辦公”或“在線辦公”的模式是不解渴的,還是要嘗試線下的,可能有造勢的功能。但是跨城的會議等也確實在嘗試此類居家辦公模式了。

 

2、會展業務。類似業務預計要大發展,尤其是今年很多會展業務受到了壓制,后續預計會形成很多會展活動。相關會展服務和研究等也會成為一個細分產業。

 

八、文旅產品

 

1、民宿產品。對于大城市來說,民宿項目因為適合短期游不用跨省,所以疫情期間表現是不錯的。比如說北京的相關民宿近期就不錯,也愿意和公眾號合作進行廣告宣傳。但是其他一些地方可能是有困惑的,比如說云南貴州的很多民宿空置率是 80%, 有 90%是虧欠的,投資者估計是會比較謹慎二次進入了。若從區域市場看,丁真走紅事件,客觀上對于川藏一帶的民宿產業有較大的提振。

 

2、文旅項目。第一、文旅需求勢必要大釋放,本身十四五期間就是要大力發展的。所以壓抑的需求釋放后,會帶動相關文旅項目的發展,利好房企的發展。而如果旅行團等也積極行動起來,包括海景房等相關住宅項目的銷售也會明顯火熱起來。第二、轟趴和體育會所(尤其親子類)等項目明顯會火熱。大家對大范圍聚集的心理多多少少有抵觸,但是消遣娛樂需求還在。尤其是現在孩子們體育分值占比越來越大,孩子要鍛煉,大人也順帶就6去鍛煉身體了。估計會結合自己家里和周邊熟悉圈子的情況。

 

九、開發企業

 

1、做好產品。在經濟形勢疊加疫情的影響下,開發商壓力加大,確實會強調做好產品的思路。房企會強調“住上房”向“住好房”轉變,積極做品質小區。

 

2、尋求轉型。開發商會認為房地產在走下坡路,所以物業、代建、家居等領域都不會放過,簡稱“蚊子肉”相關行業。

 

3、觸網加速。包括線上賣房等雖然可能效果不好,但估計房企還是會去創新和探索,包括案場和互聯網、3D 技術等結合。數字營銷和地產科技會加速。

 

十、地方政府

 

1、重視創新。十四五明顯會對科技領域的創新給予鼓勵,所以涉及到數字化、智能等概念的領域,預計給予的政策支持力度會更大。而包括數字貨幣等在商業地產等領域的應用也確實會加快。

 

2、補齊短板。疫情后對于各類房地產領域的短板確實會補齊。第一、房地產也應該成為解決社會公眾危機的重要平臺,如會展場館后續如何快速形成“方艙醫院”等,可能也會重點考慮。第二、強化和社區的管理,尤其是公安部門和醫療部門會積極介入。

 

3、空置問題。疫情后對于相關物業的空置問題會進行關注,所以各類扶持性的政策會出臺,包括近期一些商住房可以落戶等內容。過去嚴打的、嚴厲的房地產政策明顯會放松一點了。

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