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“小產權房”到底能不能買?

所屬分類:行業新聞 發布時間:2021-01-24 瀏覽次數:141
相對于普通老百姓的收入水平,現在的房價動不動就能上天;于是很多“機智”的寶寶紛紛將目光投向了“小產權房”,畢竟小產權房的價格真是便宜到令人發指。舉個例子,深圳寶安區的均價在每平方5萬左右,而小產權房只要8000大洋。這到底是道德淪喪還是人性扭曲,為什么這年頭會有房子便宜到這種地步?今天小編就帶大家解讀:到底什么是小產權房
相對于普通老百姓的收入水平,現在的房價動不動就能上天;于是很多“機智”的寶寶紛紛將目光投向了“小產權房”,畢竟小產權房的價格真是便宜到令人發指。


舉個例子,深圳寶安區的均價在每平方5萬左右,而小產權房只要8000大洋。這到底是道德淪喪還是人性扭曲,為什么這年頭會有房子便宜到這種地步?


今天小編就帶大家解讀:到底什么是小產權房?



什么是“小產權房”?


“小產權房”、“大產權房”其實都是一種民間俗稱。通俗地說,大產權房就是國家發產權證、能交易買賣的房產,比如我們平時買的商品房、商業公寓等,其中70年產權、50年產權、40年產權三種。這些都是合法的城市建設用地。


小產權房是相對大產權房的概念,簡單來說,就是一些開發商跑到農民家花極低價錢買些地(比如:宅基地)然后在上面建的房產。絕大多數情況下,這類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給你備案,所以根本就沒有產權。準確來講,應該叫“無產權房”。


小產權房跟農村宅基地上農民自建房是存在本質區別的。農村現在推行土地權屬認證工作,農民的房子是有產權。但是集體以外人員聯建、違建的房子是沒有產權的。


請注意,有部分地區開設了“農村宅基地轉讓試點”,比如義烏的試點地區。這種情況的小產權房交易則是為有效、合法的交易,當然你必須持有有關部門的批文。


但是,市面上存在的99%的小產權房都是沒有產權、沒有相關批文。下文探討的對象就是這類沒有產權的小產權房。


買“小產權房”有什么風險?


因為沒有產權,所以購買小產權房有很多風險和弊端,總的來說有以下4點:


1、無法辦理房產證、產權證


小產權房,沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規、有效的房產證。沒有有效的房產證就無法證明你是房子的合法主人,你的財產是并不受到法律保護。這是小產權房最大最嚴重的問題。


2、小產權房交易難


小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶,你的交易是不合法的,也就不受到法律保護,因此非常容易產生各種糾紛。


比如,小產權房屋的所有人(比如:某農民)與其他買家再次簽訂房屋買賣協議,達到一房二賣或是多賣的目的;又或者,因為房價飆升,該農民也收了錢,突然反悔了,不愿意把房屋按原低價賣給賣家,直接撤銷交易。一旦產生這些糾紛,哪怕告到法院,購買人的利益也得不到保證。


相關的法律規定如下:


近期,最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議,其中會議關于農村宅基地買賣案件問題形成以下意見:


在國家確定的宅基地制度改革試點地區,可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后,買受人請求返還購房款及其利息,以及請求賠償翻建或者改建成本的,應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。


3、無法進行銀行貸款和抵押貸款


因為購買小產權房沒有房產證、沒有經過備案,所以購房者無法去銀行申請房屋貸款,只能一次交清房款;同樣的,他以后也不能拿這個房子去銀行做抵押。如果他需要賣掉這套房產的話,他也只能賣給愿意接受小產權房的“接盤俠”。


4、拆遷補償難,質量沒保證


因為購房者不是房屋合法所有人,所以他無法對抗國家的征地和拆遷。如果購房者將來遇到拆遷,將得不到合法的補償。小產權的合法主人(比如宅基地的原所有人)反而可以得到補償。如果運氣好遇到,原產權人可能愿意分你一點點,但這是在協商一致的基礎上。


但是最悲慘的情況是,小產權房屋因違反國家政策被強拆后,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的艱難局面,這才叫雞飛蛋打。


另外開發商在建設小產權房屋時,為賺錢會偷工減料,職能部門也一般不會監管這些房子,在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題,一旦發生房屋質量糾紛,購房者基本無法維權,最終只能自行承擔損失。



我們到底要不要買小產權房?


通過上面的分析,不難發現,小產權房的風險是極高的。作為一個追求穩當賺錢的18線包租婆,出于規避不必要風險的考慮,我個人是不會購買小產權房,我也不建議鹿粉購買小產權房。


1.買小產權房劃算嗎?


我身邊有個別親戚朋友買了小產權房(當然是沒有批文的)。相比正規房產的天價,小產權房的價格真的很便宜。他們主要是2類人:一種是自住,真的買不起正規的房產,反正住一天算一天;


第二種是投資客,比如我朋友安妮是個小富婆,10年前就在深圳買了2套農民房,花了50萬,這10年來租金穩步上漲,每月共收租金4000大洋,再過幾年也差不多可以收回成本了。


但是,大家要注意,她是10年前買的房子 ,現在買的小產權房肯定沒有這個租售比。另外,我覺得10年前有50萬,為啥不買/供套正規的房子,現在漲得更多吧!還沒風險?。?!
 

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